0 2 2 0 4 / 5 8 9 8 5 7 ● E - M A I L S E N D E N
WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT
● Prüfung der Jahresabrechnungen
● Formulierung von Beschlüssen
● Anfechtung von WEG-Beschlüssen
● Entziehung des Wohnungseigentums
● Vorbereitung von Versammlungen
● Abberufung des Hausverwalters
MUSIZIEREN: DAUER UND RUHEZEITEN
Das häusliche Musizieren ist eine in der Gesellschaft übliche Form der Freizeitbeschäftigung, so dass daraus herrührende Geräusche in gewissen Grenzen zumutbar sind. Deshalb habe auch ein Berufsmusiker, der sein Instrument (hier: Trompete) im häuslichen Bereich spiele, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt.
Somit könne ihm auch nicht das Musizieren in den Haupträumen gänzlich untersagt werden, wenn sich die Geräusche durch die Nutzung von Nebenräumen wie einem Dachgeschoss- oder Kellerraum verhindern oder verringern ließen.
Wann und wie lange die Ruhezeiten seien, bestimme sich zudem im Grundsatz nicht nach den individuellen Lebensumständen des sich gestört fühlenden Nachbarn (hier: Nachtdienst als Gleisbauer). Maßgebend seien vielmehr die üblichen Ruhestunden in der Mittags- und Nachtzeit.
Wann und wie lange musiziert werden dürfe, richte sich demgegenüber nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten. Dabei könne eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung üblicher Ruhezeiten, als grober Richtwert dienen.
Bundesgerichtshof - Urteil vom 26. Oktober 2018 - V ZR 143/17
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DER NACHTRÄGLICHE EINBAU EINES PERSONENAUFZUGS BEDARF DER ZUSTIMMUNG ALLER ÜBRIGEN EIGENTÜMER
Der Bundesgerichtshof hatte den Sachverhalt zu entscheiden, dass ein Eigentümer für ein schwerbehindertes Familienmitglied auf eigene Kosten, jedoch ohne die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer in dem gemeinschaftlich genutzten Treppenhaus einen Personenaufzug einbauen wollte.
Nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs sei dies nicht möglich. Der Einbau könne grundsätzlich nur mit der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer erfolgen. Auf die Zustimmung habe der Eigentümer zudem keinen Anspruch. Darüber hinaus sei die Zustimmung der übrigen Eigentümer auch nicht entbehrlich.
Es sei vielmehr in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung der Grundrechte zu prüfen, ob den übrigen Wohnungseigentümern ein Nachteil erwachse, der "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht". Dies sei vorliegend der Fall. Der Einbau würde zu einem erheblichen Eingriff in die Bausubstanz führen und könne Verkehrssicherungspflichten für die übrigen Wohnungseigentümer begründen, wenn der Fahrstuhl öffentlich zugänglich werde. Ferner könne der Rückbau trotz der Hinterlegung einer Sicherheit weder finanziell noch technisch sichergestellt und folglich nicht als zeitlich begrenzt betrachtet werden.
Letztlich müsse ein Sondernutzungsrecht für den Aufzug vereinbart werden, auf das kein Anspruch bestehe, weil die Voraussetzungen des § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG nicht erfüllt seien.
Bundesgerichtshof - Urteil vom 13. Januar 2017 - V ZR 96/16
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URTEIL AUF ENTZIEHUNG DES EIGENTUMS GRUNDSÄTZLICH AUCH FÜR RECHTSNACHFOLGER BINDEND
Die Eigentümer einer Eigentumswohnung waren wegen diverser Vergehen aufgrund einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums verurteilt worden. Da sie dem Urteil nicht folgten, kam es zu einer von der Gemeinschaft veranlassten Zwangsversteigerung, bei der ein Dritter die Wohnung ersteigerte, der die vormaligen Eigentümer in der Wohnung weiterhin wohnen ließ. Dagegen setzte sich die Gemeinschaft aus § 15 Absatz 3 WEG gerichtlich zur Wehr.
Der Bundesgerichtshof gab der Klage statt und verurteilte den Ersteher, den vormaligen Eigentümern den Besitz des Sondereigentums an der Wohnung zu entziehen. Es stelle einen Verstoß gegen § 14 Nummer 1 WEG dar, wenn der Ersteher die Nutzung der Wohnung durch die vormaligen Eigentümer nicht beendet und diese ihnen weiter überlässt, obwohl diesen das Wohnungseigentum nach § 18 Absatz 2 Nummer 1 WEG entzogen worden sei. Das Entziehungsurteil sei gemäß § 10 Absatz 4 Satz 1 WEG für den Sonderrechtsnachfolger bindend, auch wenn der Entzug nicht ins Grundbuch eingetragen worden sei. Voraussetzung ist jedoch nach der Ansicht des BGH eine Entziehung wegen gröblicher Verstöße gegen die Pflichten des § 14 WEG trotz vorheriger Abmahnung (§ 18 Absatz 2 Nummer 1 WEG). Dann sei ein Verbleib der vormaligen Eigentümer für die Gemeinschaft unzumutbar. In diesem Fall verstoße der Ersteher seinerseits gegen § 14 Nummer 1 WEG, wenn er die Nutzung der Wohnung nicht beende. Anderenfalls würde das Entziehungsurteil unterlaufen.
Anders könne jedoch der Fall beurteilt werden, wenn die Entziehung auf nicht entrichteten Beitragszahlungen beruhe. Im Übrigen stehe der Entziehung des Besitzes weder eine mietvertragliche Bindung entgegen, noch die Möglichkeit aus § 18 WEG gegen den Ersteher vorzugehen. Zweiteres stelle nur das letzte Mittel dar.
Bundesgerichtshof - Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 221/15
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VERSICHERUNGSLEISTUNG FÜR SCHADEN VOR VERKAUF STEHT DEM VERKÄUFER ZU
Wird von der Gebäudeversicherung zum Ausgleich eines Schadens am Sondereigentum eines Eigentümers eine Versicherungsleistung an die Gemeinschaft geleistet, muss diese, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht. Wurde die Eigentumswohnung nach dem Eintritt des Versicherungsfalls veräußert, steht der Anspruch auf die Leistung der Versicherung bezüglich dieses Versicherungsfalls grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.
Bundesgerichtshof - Urteil vom 16. September 2016 - V ZR 29/16 - Leitsatz
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AUFRECHNUNG GEGENÜBER HASUGELDANSPRÜCHEN
Der Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Hausgeldanspruch der WEG nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen die Aufrechnung erklären, da der Ausgleich der Hausgeldforderung der WEG für das Betreiben der Wohnungseigentumsanlage notwendig sei. Deshalb dürften diese finanziellen Mittel der WEG nicht aufgrund streitiger Ansprüche vorenthalten werden. (Fortführung des Urteils des Senats vom 01.06.2012 - V ZR 171/11)
Bundesgerichtshof - Urteil vom 29.01.2016 - V ZR 97/15
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PROTOKOLLIERUNGSKLAUSEL
"Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet."
Bundesgerichtshof - Versäumnisurteil vom 25. September 2015 - V ZR 203/14
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